ㅁ [이슈] 유럽 최대 경제대국인 독일의 주택가격 하락세가 지속되고 주택건설 경기도
       악화일로에 있는 모습
          ㅇ `23.2분기 유럽 주택가격(-1.1%, yoy)은 `14년 이후 처음으로 하락했으나,
                 전기 대비로는 소폭 반등하여(0.3%, qoq) 조정압력이 완화. 건설업 PMI도
                 소폭 반등(8월 43.4→9월 43.6)
          ㅇ 반면, 독일은 주택가격이 4분기 연속 하락하며 누적 하락률이 -9.9%(yoy)를
                기록했으며, 건설업 PMI(41.5→39.3)가 `20.4월 이후 최저치를 기록하는 등
                건설경기 지표도 악화

ㅁ [배경] 독일에서는 고평가된 주택가격, 자금사정 악화, 건축비용 상승, 환경규제 강화
      등으로 주택시장의 수요와 공급이 모두 크게 위축
          ㅇ (고평가 인식) `10~`21년중 독일의 주택가격 상승률(93%)은 유로존(45.2%)의
                 2배를 상회. ECB의 양적완화 등으로 풀린 유동성이 독일 부동산 시장으로
                 대거 유입된 데 기인
          ㅇ (고금리) 레버리지 활용이 많은 부동산업종의 특성상 금리상승 시 타격이 불가피한
                 가운데, 시장금리가 크게 상승하면서 주택구매자와 개발업체 모두 자금사정이 악화
          ㅇ (건축비용 증가) 주택가격 하락과 고금리에 더해 원자재 가격 급등 및 인건비 상승
                 여파로 건축 비용도 급등하면서 주택건설 프로젝트의 사업성이 크게 악화
          ㅇ (환경규제 강화) 정부의 건물 에너지 효율화 등 환경규제 강화 방침도 비용 부담을 가중

ㅁ [파급] 독일 주택경기가 악화되면서 부동산 기업 부실, 주택공급 부족, 가계소비 위축 등
       경제에 미치는 부정적 영향이 가시화
          ㅇ (부동산 기업 부실) 부동산 기업들의 부채상환 능력이 약화되면서 개발부문 중심으로
                 채무불이행, 파산 및 자산가치 상각 사례가 증가
          ㅇ (주택공급 부족) 주택공급 물량이 독일 정부의 목표치에 미달하면서 임대주택 부족
                 상황이 지속되고 임대료가 상승 
          ㅇ (가계소비 위축) 독일 총부가가치의 16%, 총고용의 6.8%를 차지하는 부동산/건설업
                 부진이 심화하면서 경기하강 위험이 증대

ㅁ [시사점] 독일 주택경기 악화 추세의 단기내 반전을 기대하기 어려운 상황으로 독일 경제
       부진 장기화의 주요 요인으로 작용할 우려
          ㅇ 주택경기 악화가 독일에서 두드러지고 있지만, 고물가 및 고금리 환경이 장기화하면서
                 여타 국가들에서도 주택경기 부진 및 경기하강 위험이 커질 수 있음에 유의할 필요